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近期備受關(guān)注的二套房貸款政策調(diào)整方案終于水落石出。從今天起，申請(qǐng)公積金貸款的購(gòu)房人，將按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，二套房首付款由原來(lái)的六成提高到七成。昨天晚間，作為北京“國(guó)五條”細(xì)則的落實(shí)政策，北京住房公積金管理中心發(fā)出通知，調(diào)整二套房首付款比例。不過(guò)，對(duì)于“賣(mài)小買(mǎi)大”、“無(wú)房有貸”的購(gòu)房人，執(zhí)行差別化政策，首付比例仍維持六成不變。

二套房首付提至7成

無(wú)房有貸維持6成首付

昨日晚間，北京住房公積金管理中心下發(fā)《關(guān)于實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》。通知中明確，嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》的規(guī)定，借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房申請(qǐng)貸款，其貸款首付款比例不低于70％；貸款最高額度不再上浮，即不超過(guò)80萬(wàn)元。

對(duì)于二套房的認(rèn)定，將按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。即只有通過(guò)市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄的，方可被認(rèn)定為首套自住住房。

記者注意到，通知中并未提及二套房公積金貸款利率的調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著二套房貸仍將執(zhí)行1.1倍的利率。以一套200萬(wàn)元的新房為例，按照新政，購(gòu)房人的首付款從120萬(wàn)元提高到140萬(wàn)元，貸款額度則從80萬(wàn)元降低到60萬(wàn)元。雖然每月月供由此減少了1314元，但首付款壓力明顯增加。

無(wú)房有貸維持6成首付

尤為值得注意的是，對(duì)于二套房貸款，政策中第一次給予了差別化政策。對(duì)于在市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但通過(guò)中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)、北京住房公積金管理系統(tǒng)查詢，有1筆個(gè)人住房貸款記錄或1條購(gòu)房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，仍執(zhí)行貸款首付款比例不低于60%的政策。也就是說(shuō)，如果購(gòu)房人屬于“賣(mài)小買(mǎi)大”的改善型需求，只要先賣(mài)掉名下的房產(chǎn)，再買(mǎi)時(shí)仍可享受首付6成的政策。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，目前在二手房市場(chǎng)，使用公積金貸款的人群大約占購(gòu)房人的40%，且多以改善型剛性需求為主。這類(lèi)人群大多此前有過(guò)貸款記錄，如今“先賣(mài)小再買(mǎi)大”仍可執(zhí)行6成首付，就在一定程度上緩解了換房人群的支付壓力。

月收入超一萬(wàn)四 月供占半

另外，通知中還對(duì)于借款申請(qǐng)人的月還款額進(jìn)行了嚴(yán)格限定，月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于住房公積金月繳存額；借款申請(qǐng)人人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。但借款人若在借款期間出現(xiàn)收入降低、生活困難等情況，經(jīng)北京住房公積金管理中心批準(zhǔn)后可以下調(diào)月還款額，但不得低于貸款月最低還款額。

根據(jù)公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。所以，單身借款人月收入在14016元（含）以上，或夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%。盡管月薪1萬(wàn)4以上在北京稱(chēng)得上高收入，但每月要拿出一半的工資支付月供，對(duì)每個(gè)人來(lái)說(shuō)都是不小的數(shù)目。

那么，月收入如何確定？公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定。比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬(wàn)元。

購(gòu)政策房需連續(xù)繳存半年

對(duì)于公積金的繳存狀態(tài)，通知規(guī)定，借款申請(qǐng)人原則上申請(qǐng)貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購(gòu)買(mǎi)政府部門(mén)審批的政策性住房的借款申請(qǐng)人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月（含）以上，申請(qǐng)貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請(qǐng)貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說(shuō)，此次主要是在購(gòu)買(mǎi)政策房的公積金貸款上有所加嚴(yán)。此前只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續(xù)6個(gè)月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請(qǐng)貸款或通過(guò)補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。

另外，若繳存職工有違規(guī)提取、提供虛假材料、嚴(yán)重違約等不良行為，不享受貸款額度上浮等差別化優(yōu)惠政策，視情節(jié)輕重下調(diào)其貸款最高額度或拒絕受理其貸款申請(qǐng)。對(duì)于騙貸、貸后無(wú)故不正常繳存住房公積金、無(wú)正當(dāng)理由違約的，將采取取消貸款資格、提前收回貸款等處罰措施，并記入相關(guān)信用記錄中。

新政解讀

1、各類(lèi)型住房貸款額度

借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)首套90平方米以下自住住房或政策性住房，個(gè)人信用等級(jí)為AAA級(jí)，貸款最高額度上浮30%，即不超過(guò)104萬(wàn)元；個(gè)人信用等級(jí)為AA級(jí)，貸款最高額度上浮15%，即不超過(guò)92萬(wàn)元。

借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上非政策性住房和第二套住房，貸款最高額度不再上浮，即不超過(guò)80萬(wàn)元。

借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的低收入職工，貸款額度可不受月收入限制。

2、首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

通過(guò)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國(guó)人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請(qǐng)人無(wú)住房記錄、無(wú)個(gè)人住房貸款記錄、無(wú)住房公積金購(gòu)房提取記錄的，確定申請(qǐng)人“三無(wú)”才被認(rèn)定為首套自住住房。

3、最低生活費(fèi)保留不低于980元

借款申請(qǐng)人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。北京市2013年1月1日起，基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)每月不低于980元。借款申請(qǐng)人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請(qǐng)人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。

鏈接

北京去年發(fā)放住房公積金517億元

昨日晚間，北京住房公積金管理中心還公布了2012年住房公積金歸集使用計(jì)劃執(zhí)行情況和2013年住房公積金歸集使用計(jì)劃。去年，北京共發(fā)放住房公積金貸款517.19億元，比原定發(fā)放計(jì)劃翻了兩倍。

數(shù)據(jù)顯示， 截至2012年12月底，北京共有678.3萬(wàn)名職工建立了住房公積金，當(dāng)年歸集住房公積金833.92億元，累計(jì)歸集住房公積金4471.13億元。其中，2012年當(dāng)年發(fā)放住房公積金貸款517.19億元。

記者還注意到，2013年全年，計(jì)劃發(fā)放住房公積金貸款400億元。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉分析，從今年發(fā)放指標(biāo)看，北京公積金政策將逐漸收緊，在保證保護(hù)剛需自住的前提下，對(duì)帶有投資目的的改善等需求可能會(huì)逐漸增加約束條件。 本報(bào)記者 趙瑩瑩 J201

商貸二套房 今起首付提到七成

中小銀行或繼續(xù)縮減商貸業(yè)務(wù)

昨天晚間，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》。通知規(guī)定，自今天起，對(duì)商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，貸款利率仍為同期首套房貸款利率的1.1倍。

今天上午，京城各家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示將盡快按照央行的政策執(zhí)行，具體落實(shí)的時(shí)間表正在制定過(guò)程中。記者致電工行、農(nóng)行、中行和民生銀行，得到的答復(fù)是他們也剛剛從新聞上看到消息，會(huì)盡快調(diào)整自己的二套房貸款政策。民生銀行透露，現(xiàn)在做個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的主要是國(guó)有大銀行，隨著國(guó)家政策的收緊，房貸業(yè)務(wù)的利潤(rùn)越來(lái)越薄，中小銀行“連第一套房做得都很少，二套房房貸做得更少了”。

據(jù)了解，目前各銀行對(duì)二套房的貸款數(shù)額以評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格中的低者計(jì)算，通常評(píng)估價(jià)格低于成交價(jià)格。這樣算來(lái)，總價(jià)300萬(wàn)的一套房，假定以銀行評(píng)估價(jià)255萬(wàn)計(jì)，首付六成的貸款數(shù)額是102萬(wàn)，如果首付升至七成，貸款額度就降到76萬(wàn)。貸款人的可貸款額度減少，銀行的利潤(rùn)自然降低，難怪現(xiàn)在許多股份制銀行和城市商業(yè)銀行大幅減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著政策的繼續(xù)收緊，中小銀行做個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)可能進(jìn)一步減少。 J229

算賬

首付多了 月供少了

以一套評(píng)估價(jià)為200萬(wàn)貸款期限為20年的二手房為例，新政實(shí)施后，商業(yè)貸款額度和月供會(huì)發(fā)生如下變化：

首付比例

利率

首付額度

貸款額度

月供

新二套房政策

70%

7.21%

140萬(wàn)

60萬(wàn)

4725.9元

舊二套房政策

60%

7.21%

120萬(wàn)

80萬(wàn)

6301.2元