本報訊（記者 陳斯）備受關注的房地產調控“國五條”北京細則昨日發布，根據北京市政府印發的《通知》，2013年全市新建商品住房價格與2012年相比應保持穩定，并進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
《通知》從切實承擔穩定房價工作責任、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程建設、加強商品房銷售管理、強化市場監管和預期引導、加快推進長效機制建設七個方面提出了十九條具體政策措施。
《通知》要求，自今日起，本市戶籍單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已經擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
同時，對個人轉讓住房，能核實房屋原值的，依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征個人所得稅；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
此外，還將進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
解讀一
調控目標
政策
2013年本市房價控制目標是：全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理。
解讀
降低改善型商品房價格
北京市房協秘書長陳志表示，北京2013年度房價控制目標，從總體上延續了2011年“穩中有降”的思路。同時，是將市場短期調控與長效機制建設相結合，蘊含著住房管理制度上的創新，和解決住房問題思路上的重大戰略調整。
其中，進一步降低自住型、改善型住房價格，促進住房回歸居住屬性，符合北京人口資源環境的現實要求，使有限的住房資源得到最合理有效的配置，以最大限度地支持和保持普通居民家庭合理的住房消費需求。
陳志認為，今年的房價調控目標的針對性更強，更符合北京的實際。近年來，北京不斷加大保障性安居工程力度，但人地資源矛盾突出，仍然面臨著一大批超出住房保障條件的家庭難以通過市場解決住房問題，給市場和保障兩方面都帶來了巨大的壓力。
他表示，此次北京提出的將自住型和改善型商品住房納入限價房序列管理，主要是通過逐步增加此前試點的“限地價、競房價”或“限房價、競地價”土地出讓方式。在商品住房的供地階段就明確將來銷售房價，可以有效地達到控制這類住房價格的效果。這類住房恰恰針對的就是中等收入階層，也是目前社會最大的群體，此前北京對于中等收入家庭住房問題的支持還不是特別清晰，此次進行了明確，是政策的一大亮點。
至于這類住房與之前北京限價房的關系、兩種房源如何對接、覆蓋家庭的準入范圍如何確定等，陳志認為，這有待進一步細化的實施細則。
解讀二
嚴格限購
政策
本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。
解讀
抑制用假離婚買房行為
陳志秘書長認為，這類限購的范圍是年滿18歲的單身個人。“年滿18周歲是可以脫離原有的家庭單獨生活，可以購買住房，但單身一個人一般一套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態下，如果一個人買多了，是有投資投機的嫌疑。從調控的整體來看，這條規定的主要目的還是抑制投資投機的需求，讓房屋回歸自住和居住的功能。”對于離婚人士，陳志認為也應屬于單身個人的范圍。
北京市房地產中介行業協會會長李文杰說，這條政策是對需求的抑制，去年下半年起，北京的樓市出現了回暖，主要是剛性需求和改善型需求的推動，“但在改善型需求中，有一些是假改善，比如用離婚的手段來買房，兩人離婚之后，最多的可以一共買4套房，新政策對這樣的行為將有效抑制。”
不過，李文杰表示，這部分假改善的需求其實并不大，因此對于實際改善型需求不會有明顯的誤傷。
解讀三
加強查處
政策
將進一步加大執法檢查力度，繼續堅決查處各種違反限購政策的違法違規行為，絕不姑息，確保限購措施執行不走樣。對于教唆、協助購房人騙取購房資格的房地產開發企業和中介機構，將根據不同情況要求整改甚至停業整頓，并處罰有關人員。通過各種手段騙取購房資格的家庭，不僅要承擔相應的經濟和法律責任，不予辦理房產證，且5年內不能在本地購房；構成犯罪的，還將依法追究刑事責任。
解讀四
提高首付
政策
中國人民銀行營業管理部、北京住房公積金管理中心在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。
解讀
二套房首付或提至七成
李文杰說，此次北京的細則中，只是要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒有明確上浮的比例。
“目前二套房貸的政策是首付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進一步提高首付比例，很可能是首付比例提高到7成，貸款利率上浮20%。這符合市場預期，比較務實。”李文杰說。
他表示，對于二套房貸政策，北京此次出臺細則中的規定，與之前大家的預期相比，并沒有很高的加嚴。
有業內人士分析，央行下通知規定首付比例“一刀切”的可能性非常小，極有可能要求“各家銀行根據自身放貸比例和風險自行控制二套房首付的調整比例”，如果是這樣就可能會出現部分銀行調整，但是部分銀行不動的現象，“下周就要看哪家先當出頭鳥，可能放貸業務不是重心的銀行會先調整。”
算賬
購200萬房將增稅28萬
假設二套房的首付提高至70%，以評估價200萬的二手房為例，貸款20年，首付提高至70%后借款人要多支付20萬的首付款，前期資金壓力較大，但是相對還款的壓力會減少很多，因為相應的貸款額度也隨之降低。
從月還和總還款的金額來看，商業貸款新舊政策對比月還節省1575.3元，總還款節省378073元。公積金貸款新舊政策對比，月還節省1314.4元，總還款節省315454元。二套房新政策商貸與公積金對比，因為公積金的利率較低，所以月還款會比商業貸款少782.73元，總還款少187855元。
1.
高度重視房地產市場調控工作。
2.
認真落實房價控制目標。（解讀一）
3.
建立穩定房價工作責任制。
4.
繼續嚴格執行住房限購措施。（解讀二）
5.
嚴格購房資格審核，加大執法查處力度。（解讀三）
6.
繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。（解讀四）
7.
充分發揮稅收政策的調節作用。（解讀五）
8.
穩定普通商品住房用地供應。
9.
完善土地市場監管。
10.
加快普通商品住房供應。
11.
落實2013年建設籌集保障性住房任務。（解讀六）
12.
2013年年底前，各區縣要將符合條件、有穩定就業的在京外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍。
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