超七成在建在售項目存在手續不全問題—石家莊房地產市場亂象調查
新華網石家莊10月13日電 （記者王民）日前，石家莊市住房保障和房產管理局公布了耗時3個月的城鄉建設和房地產市場秩序整治結果，一組數據令人大跌眼鏡：超七成的在建在售項目存在手續不全問題，近八成商品房項目涉嫌違規銷售。石家莊作為一座二三線省會城市，多年不溫不火的房地產市場究竟緣何落得如此亂象？
開發企業資質普遍偏低“魚多龍少”
據介紹，石家莊市在建在售的325個項目中，手續齊全項目僅88個，237個存在手續不全等問題，占比72.9%。其中，51個非商品房項目里，涉及集體土地住宅建設項目39個、開發主體不是開發企業的項目有12個。在186個有問題的商品房項目中，147個涉嫌違規銷售，占比79%。在整治期間，石家莊房管部門接到群眾投訴材料4000多份，涉及191個違規項目。
石家莊市住房保障和房產管理局房產市場監管處處長夏恩國說：“這是近年來整治工作中時間最長、力度最大的一次。”盡管涉嫌違規銷售的售樓部已經被勒令關閉，113個樓盤總計被罰款2300余萬元，在國慶期間仍有11個樓盤“明關暗不關”地違規銷售。
據了解，石家莊市注冊的房地產開發企業有1300余家，其中一級資質5家，二、三級資質189家，四級、暫定級資質1100余家。曾開發過房地產項目的企業只有400家，近300家屬于完全沒有開發實力的公司，大部分靠倒賣手續、陪標為生。
夏恩國說，四級、暫定級的開發企業大多實力不強，自有資金嚴重不足、經營管理水平不高、抗風險能力較弱、誠信意識不強，受開發項目暴利誘惑，往往在尚未取得手續或手續不全的情況下就開始違規銷售，甚至銷售“圖紙房”。
房地產開發企業質量不高的原因是準入門檻過低，注冊條件過于寬松。“目前，河北省建設部門規定房地產開發企業的注冊資本為500萬元以上。按照目前石家莊市的地價，買2畝土地就超過500萬，這樣的企業根本沒有能力開發房地產項目。”夏恩國說，此外，房管部門對開發企業的違規銷售行為只有較輕的經濟處罰，沒有吊銷資質、清出市場的硬性規定，企業違法成本過低。
開發企業“先上車后補票”致一路違規
與其他城市不同，從2008年開始，石家莊開展大規模的城鎮建設“三年大變樣”活動，市區內大量城中村、老舊小區成為房地產開發改造重點。石家莊作為二三線省會城市，受財力等條件限制，將“一級開發—土地收儲—凈地出讓”這一各地普遍實行的土地開發模式變通為“一二級聯動”，致使開發企業“先上車后補票”，一路違規。
石家莊市住房保障和房產管理局局長李義增介紹說，石家莊市城中村改造項目多由城中村聯合開發企業共同開發建設，開發企業投資進行拆遷和回遷樓建設；老舊小區改造項目也是由開發企業提供征收補償資金、工作經費并實際操作。開發企業在已經投入大量房屋征收補償資金的情況下，要想取得項目土地，仍需全額繳納土地出讓金。為緩解資金壓力、縮短建設周期，多數開發企業往往采取提前開工建設后補辦手續、違規銷售來彌補前期拆遷補償、房屋征收的損失。
按照政策規定，土地未完成一級開發時，國土部門不能履行凈地收儲和出讓手續，因此開發企業拿不到土地證，后續的“四證”都無法辦理。在實際操作中，很多樓盤在拔地而起之后才走一下“招拍掛”的過場。
據了解，由于石家莊市相關政策法規、配套措施沒能及時跟進，再加上各相關主管部門之間在行政審批和各環節違法違規行為的處理上配合不夠，導致房地產項目違規銷售行為“屢禁不止、邊查邊犯”。石家莊市住房保障和房產管理局2011年、2012年處罰的53個違規銷售項目中，未取得土地使用權就已開始建設和銷售的有32個，約占違法案件總數的60%。
監管合力難聚使違規項目“生米變熟飯”
記者采訪了解到，石家莊有不少房地產項目已經銷售、入住，但由于各種原因不能及時辦理房產證。沒有合法的產權手續，老百姓將在房產交易、房屋抵押以及戶口遷移、子女入學時面臨無法逾越的現實問題，由此導致的信訪案件層出不窮。
據了解，房地產開發周期長，先后涉及土地征收（征用）、收儲、出讓、建設項目用地規劃和工程規劃、建筑工程施工管理、商品房銷售、竣工驗收等環節、10余個部門，前面環節的違法違規行為得不到有效糾正和制止，就必然會延續到最后的****環節。房產證不能辦理很大部分是由于開發項目前期手續不完善、未批先建、違法超建造成的。近幾年石家莊處理的房地產信訪案件中，涉及土地使用手續的約占60%，涉及項目超規劃建設的占30%。
李義增說，在不少城市，房地產市場監管工作涉及國土、規劃、建設、房管等部門，“鐵路警察各管一段”，形不成監管合力，聯合執法工作機制尚未真正建立，致使違規項目“生米變熟飯”，最終矛盾集中到房屋確權環節。此外，由于房地產相關法律法規不夠完善，監管部門對房地產開發企業的違規行為大多只能罰款，沒有強制停工、強制拆除等行政強制執行權，導致監管不力，開發企業的違規難度和違規成本都比較低。
