希臘主權債務危機爆發以來，房地產市場遭受重創，資產價格不斷降低，仍然供過于求，這對外國投資者而言是難得的商機。然而機遇背后也暗藏風險。本文擬對希臘房地產業的利弊條件進行簡要分析，為投資者提供參考。
一、希臘房地產市場現狀
房地產是希臘重要的經濟部門之一，超過40萬人在相關企業工作，約占勞動人口的9%。房地產是希臘居民私人財產的重要構成形式。歐洲統計局數據顯示，希臘每年興建住宅占固定資產形成的比重遠高于歐盟平均水平（圖1），在國際金融危機爆發之前，這一特征尤其明顯。希臘政府也持有大量地產，但其中大部分未經任何開發。
數據來源：歐洲統計局
希臘房地產業在2004年雅典奧運會之后迎來一個發展高峰，由于宏觀經濟發展勢頭良好，房地產價格一路攀升。2008年，國際金融危機爆發，希臘房地產業的發展戛然而止。隨著主權債務危機不斷深化，經濟不景氣，失業率升高，居民可支配收入減少，企業和個人對房地產的需求大幅下降，再加上政府為增加財政收入而增加房地產稅收，銀行因流動性緊張而收緊信貸，在這些因素的共同作用下，希臘房地產業一蹶不振，具體表現為資產價格不斷走低（圖2），成交量一路下滑（圖3）。房地產市場對上游建筑行業的負面影響也逐步顯現，政府新發放的建筑許可和批準建筑面積開始減少（圖4）。目前房地產及相關產業仍未出現觸底反彈的跡象。
數據來源：希臘央行
數據來源：希臘央行
數據來源：希臘統計局
房地產是典型的資本密集型產業，目前希臘的金融機構沒有足夠的流動性支持房地產方面的信貸，而外國投資者仍在觀望，期待著抄底的豐厚利益。有外商曾透露，依照經驗，在經濟危機中房地產價格可以降低一半以上。因此，希臘房地產業的真正復蘇不可能完全依賴外國投資者，而是取決于整體經濟形勢的改善、企業居民消費和投資預期的提高、銀行流動性的充盈以及相關稅收政策的穩定。
二、投資希臘房地產存在機遇
除上文所述價格下降這一投資利好消息外，希臘房地產市場還有兩點有利條件值得關注。
一是成熟的旅游產業為相關地產投資奠定良好基礎。希臘旅游資源豐富，旅游業經過多年發展，其硬件設施、人員素質、運作模式均趨于成熟穩定，是知名度較高的旅游目的地國家。由于經濟危機造成的資金周轉困難，不少旅游地產進入市場，待價而沽。2013年6月希臘《每日報》對各大房地產網站進行統計，共有228個酒店賓館的銷售廣告，合計金額11.8億歐元，雖然報價一再降低但成交量依然有限。希臘政府的國有資產私有化項目中也有大量地產可供開發為綜合性度假酒店、會議中心、游艇碼頭、高爾夫球場、溫泉療養中心等旅游設施。目前確有不少國外投資者關注這一市場，但旅游業經營管理需要專業的背景知識和豐富的實踐經驗，即便能夠抄底購得廉價資產，如經營不善，也會得不償失。
二是希政府推出購房地產贈居留許可的政策。為吸引外國投資，希臘借鑒其他國家的成功經驗，于2013年4月通過投資移民促進法。根據該法案，非歐盟國家公民在希臘境內購買25萬歐元及以上的房地產，即可申請為期5年的希臘居住許可，5年后如該房產不出售，其擁有的居留權可獲順延。希臘是申根國家，希臘政府發放的居留許可在申根全境內有效。此舉主要為了吸引中國、俄羅斯和海灣國家的投資者。該政策對有意長期在歐洲居住的人士有較大吸引力，但持此居留不享有工作、社保和入籍資格。
三、投資希臘房地產面臨風險
希臘房地產市場的機遇顯而易見，與此相反，內部存在的風險則較為隱蔽。
首先，希臘房地產管理體制落后，許多地產的所有權狀態不明。希臘土地登記和交易記錄較為混亂，經常出現多人對同一塊土地宣稱所有權，這種現象在農村地區尤為嚴重。關于土地所有權糾紛的案件不計其數，案件積壓，審理往往持續數年之久。即便是政府名下地產也存在類似問題。希臘備受關注的私有化清單中有不少房地產項目，其中一部分缺少城市規劃許可，另一部分在不同的官方文件中記載不一，嚴重影響了這些地產的私有化進程。
此外，希臘違反區域規劃或沒有建筑許可的違章建筑普遍存在，為增加財政收入，希政府曾頒布政策，違章建筑房主可通過向政府繳納罰款使房屋合法化。雖然希臘最高行政法庭國務理事會（theCouncil of State）裁決政府這一政策違反憲法，但未能阻礙違章建筑合法化申請的洪流。該項政策發布19個月以來，已收到38.9萬份違章建筑合法化申請，為國庫帶來約6億歐元的財政收入。因此，在希臘投資房地產需要重點關注目標地產的法律狀態，避免未來被牽扯入漫長的司法訴訟程序中。
其次，希臘房地產稅收負擔尚未確定。為填補財政赤字，希臘政府自2011年9月起開始通過電費單征收房地產特別稅。作為臨時措施，該稅收的結束時間以及新的房地產稅收水平尚未最終確定。希政府計劃自2014年起實施新的統一的房地產稅，既要簡化稅種稅目，又須保證稅收收入。2014年希臘將同時調整房地產“客觀價值”。“客觀價值”是根據房地產的位置、面積、房齡、周圍設施等制定，一切房地產相關稅收以客觀價值和實際成交價中的高者為基礎進行計算。近年來由于經濟不景氣，房地產供過于求，交易價格普遍下降，為反映市場現實，全國大部分地區房地產的“客觀價值”將進行下調，但也有部分地區，如熱門旅游目的地米科諾斯島、圣托里尼島、羅德島、克里特島以及雅典的部分地區，“客觀價值”不降反升。由于2014年以后的房地產“客觀價值”和稅收水平尚不明朗，目前無法對房地產投資的實際成本進行精確計算和評估。
再次，許多海島的當地政府和居民并不歡迎大規模的旅游開發，認為這將破壞海島的自然生態環境，往往通過示威游行、法律訴訟等手段阻撓項目的正常進行。由于中希兩國經濟規模差異較大，國內企業眼中的小項目，在希臘當地居民看來可能就是大手筆，需要提前充分了解當地居民對開發項目的態度。
四、對國內投資者的建議
希臘房地產市場機遇與風險并存，投資者既不可盲目樂觀，也不能因噎廢食，而應多方了解情況，在涉及法律、工程等問題上最好尋求當地專業機構的協助，以充分的調查研究和對利弊條件的客觀評估，保障投資項目的順利進行。
在希臘購置房地產的一般步驟如下：
1.確定地產項目。如通過房地產中介搜尋，中介費應在合同中注明，通常為實際成交價的2%，但會因房屋價值和其他因素變化。
2.房地產合法性調查。確定房地產項目之后、簽訂合同之前，投資者應委托律師對地產的法律狀況進行全面調查。在雅典和比雷埃夫斯地區，地產合同價值超過29347.03歐元，必須有律師參與，在希臘其它地區，這一起始線為11738.81歐元。合法性調查在當地土地注冊辦公室或希臘國家地籍注冊局進行，了解房地產當前所有人以及至少前20年的所有人信息，特別是在上述所有人名下房地產是否被抵押、是否喪失抵押品贖回權、是否涉及其他法律訴訟等。
3.房地產技術調查。如該地產是沒有建筑物的土地或者在城市規劃以外，有必要聘請建筑工程師，檢查該片土地是否符合建筑法定條件，土地上的違章建筑是否已完成合法化申請流程。
4.房地產轉讓報稅
在簽訂合同之前，投資者須前往稅務部門就房地產轉讓報稅，報稅文件由公證員起草，由買賣雙方簽署。支付房地產交易相關稅收后，報稅文件須付在合同之后。
5.合同簽署與備案
在辦理完所有必要法律文書后，正式合同的簽署必須經過公證，隨后在當地土地注冊辦公室或希臘國家地籍注冊局登記備案。
- 項目對接快訊
-
- 最新信息
- 熱門信息
