中招網訊：
一、項目背景：
四川要實現旅游產業的升級跨越，從旅游資源大省變成旅游經濟強省，必須打造一流的產品，而成都及周邊區域是形成大的旅游產品的最佳區域，石棉縣“四川栗子坪自然保護區公益海-孟獲城生態旅游區”正是處于成都-攀枝花-云南-緬甸旅游南線的大環線內。隨著雅攀高速公路2011年的建成通車，區位優勢十分明顯，同時也迎來了栗子坪公益海-孟獲城生態旅游的發展契機，屆時將是距離成都最近的高山大草甸。高速路口將直達景區大門，成都到景區將縮短至3小時以內，西昌至景區也會在1小時內抵達。在此背景下，石棉縣委、政府十分重視旅游產業的開發，撥專款400余萬元對項目區進行了《生態旅游總體規劃》、《建設性詳細規劃》和對項目區的旅游產品進行了精心策劃，并對項目區
二、項目區基本情況：
栗子坪生態旅游區規劃總面積
栗子坪公益海-孟獲城景區，相傳是三國時期孔明七擒孟獲之地，有茂密的原始森林，豐富多彩的地貌景觀。景區內有：山高水險的峽谷風光、奇異的石景景觀、自然風景景觀、神奇迷人的森林天象景觀、茂密的原始森林景觀、豐富多姿的地貌景觀；得天獨厚的天然溫泉資源也處于完全原始的狀態，是進行溫泉浴、森林浴、天體浴、陽光浴、娛樂、科考、探險、休閑度假的首選。
（一）旅游產品主要構想：
1、彝民新村：依托重要交通節點的位置條件，為前往西昌的過境游客提供餐飲、補給、休憩、娛樂的場所并著重體現彝族文化。
2、汽車營地：專門為自駕車游客和自然愛好者提供的自助或半自助的具有國際時尚特征的現代生態度假產品。陽光、草地、森林、木屋、帳篷都是汽車營地的代名詞。
3、表演場：通過現代手段重新演繹三國文化中膾炙人口的諸葛亮七擒七縱孟獲的歷史故事，再現當年古戰場烽火連天的戰爭場面。
4、公益海溫泉中心：溫泉酒店、叢林溫泉群、私人溫泉會館、香薰屋淋、洗、熏、蒸、按等、五行養生溫泉、石板溫泉、娛樂溫泉、音樂溫泉等。
5、酒店休閑：主要是依托自然山水，構成和諧隱秘的休閑所在，設計有部落酒店、叢林酒店、臺地酒店、溫泉酒店、叢林華屋、樹屋等休閑度假的休憩之地。
6、草甸觀光：原始生態的天然大草場和眾多的森林、高山、湖泊、河流是絕好的徒步、穿越、探險、漂流、騎馬、賽車等的極佳圣地。
7、月亮湖：自然風光極為令人陶醉，尤為彝族青年男女所鐘愛的談情說愛的理想之地。
（二）基礎設施建設：
進入景區的
三、項目區投資概況：
（一）一期投資主要項目;
吃：日落酒吧、自助餐廳、中餐廳、西餐廳、篝火餐廳、篝火晚宴、石棉燒烤等。
住：孟獲主題酒店、汽車營地、入口服務區、停車場、帳篷露營區、大眾木屋、部落酒店、叢林酒店、溫泉酒店、臺地酒店、叢林華屋、樹屋、醫療站等。
行：環保觀光車、旅游環線交通、游客便道等。
游：車友俱樂部、騎馬體驗道、叢林穿越、山地自行車、觀景平臺等。
娛：滑雪（草）、迷你高爾夫、野趣動物園、神農藥園、娛樂時空、兒童樂園、水上樂園、室內運動場、小型表演場、天文觀測臺、叢林野戰、孟獲傳說表演、諸葛亮點將臺、古戰場、水上表演、水上激流漂流等。
購：便利店、民族特色商品店、土特產品店等。
一期估計投資為8000-10000萬元。
（二）二期投資主要項目：
火神殿大酒店：特色客房、特色酒店餐廳、健身館、觀景臺、觀景餐廳、懸崖餐廳、高爾夫公園、高山網球場、觀光電梯等。
公益海溫泉中心：溫泉酒店、叢林溫泉群、私人溫泉會館、香薰屋淋、洗、熏、蒸、按等、五行養生溫泉、石板溫泉、娛樂溫泉、音樂溫泉等。
二期估計投資約15000-25000萬元。
（三）三期投資主要項目：
高端旅游：五連海探秘、高山觀光、休息亭、高山索道、熱氣球穿越、飛艇穿越等。
三期估計投資約20000萬元。
總投資約55000萬元。
四、項目區招商引資優惠政策：
《中共石棉縣委、石棉縣人民政府關于加快旅游業發展的意見》（石委發[2008]67號）中明確提出：“以政府為主導，加大對旅游產業的扶持力度，建立多元化投入機制”。
1、設立旅游稅收貢獻獎。
對旅游景區、星級賓館酒店、旅行社及其他納入標準化管理的旅游接待單位，按同比口徑，當年上繳稅收完成80萬元以上并超過上年15%以上（含15%）的增量部分，按其繳納稅收的地方所得部分的40%給予獎勵。此外，旅游風景區、旅游企業當年納稅總額和納稅增幅名列前茅的，由縣委、縣政府按高于當年工業企業稅收貢獻獎計獎標準30%的比例予以獎勵。
2、設立旅游發展進步獎。
對新評定為國家
對評定為省級、國家級工農業旅游示范點的，分別給予3萬元、5萬元獎勵，主要用于示范點的基礎設施改善。
對新評定為2星、3星、4星、5星級賓館酒店的，分別給予2萬元、5萬元、10萬元、50萬元獎勵，原有星級賓館酒店每晉升一個星級，給予2萬元獎勵。
對新獲得旅游行業評定的“全國百強”、“全省十佳”稱號的企業單位，分別給予50萬元、10萬元獎勵；
對新獲得其他旅游創建或評定稱號的，省級給予2萬元—10萬元獎勵，國家級給予5—20萬元獎勵。
自
允許投資商在規劃范圍內依法租賃土地、山場、林地用于觀光游覽。
4、支持旅游景區、企業做大做強、培育旅游骨干企業。
旅游景區、企業使用水、電、氣等，實行與工業企業相同價格；有線電視收視費按不高于實際安裝終端數的50%收取。對新辦獨立核算的旅游企業，自開業之日起，經稅務機關批準，免征所得稅3年，減半征收3年。招用持《再就業優惠證》人員并簽訂勞動合同年限在一年以上且依法繳納社會保險費用的旅游企業，按每人4000元/年的標準予以減稅；旅游企業廣告費不超過營業收入2%的，可在稅前據實扣除，超過部分可無限期向以后納稅年度結轉。
五、公益海、孟獲城景區投資估算分析：
根據“深圳市度假灣企業策劃有限公司”的市場分析，本項目潛在的客源規模可達50萬人次。
據旅游業的一般經驗，度假區開發初期，實現潛在游客規模的30%-50%是可能的。以40%計算，景區開發的年平均游客規模可以設定在25萬人次。游客平均在景區停留1.5天會經過2個正餐時間，按每餐飯平均20元計算，將會消費40元進行餐飲；住宿一晚按100元/間計算，再加上游客娛樂及購物的消費，預計人均消費200元/天，則：
人均總消費=人均天消費×人均停留時間=300元/人
年營業額=年游客量×人均總消費=6000萬元。
按年利潤30%計算，則：年利潤至少應該在1800萬元左右。預計5年左右時間即可收回一期項目投資。
六、風險分析及風險控制：
（一）政策風險：
本項目主要是發展旅游和旅游區的房地產兩項業務，旅游產業和房地產業的相關政策和法律法規對本項目會有直接影響。目前，國家對土地尤其是涉及房地產開發利用的管理日臻完善，但是旅游業是四川省的支柱產業之一，而且是國家和省政府災后重點扶持的產業，未來幾年會獲得寬容、開放的政策和優惠，因此，面臨的政策及法律風險較低。
規避措施：一是充分利用政府公共關系資源，積極采取各種措施，及時開展項目的策劃和規劃工作，盡早形成一流的項目規劃方案；二是充分利用國家災后重建的契機，獲得更多的援助和支持，同時，充分利用省市縣旅游產業發展的相關政策，獲得稅收、財政等方面的支持。
（二）市場風險：
由于旅游投資項目自最開始時的市場分析到建成后進入市場，有一段時間差，當前的市場分析可能不適應未來的市場狀況、競爭態勢、旅游者需求的變化，對旅游市場前景造成一定影響。從本項目現有產品來看，產品內容以大型旅游度假區、特色酒店、汽車營地和具有一定特色的旅游景點為主，自身旅游產品可塑性較強，具有一定的吸引力，與周邊旅游產品相比差異性高，在未來市場經營中市場風險相對較小。
規避措施：一是實行旅游主題文化的營造、產品多樣化經營，利用各種手段分散市場風險，努力挖掘出孟獲文化的獨特性、唯一性等，增強旅游產品的競爭力；二是加大促銷力度，充分利用旅行社和各種旅游相關的機構，積極開拓市場，保障景區游客規模；三是注重科學管理，提高運營效率，降低運營成本，強化服務，注重質量，提供高于消費者預期的高質量服務水平，讓更多的游客滿意。
（三）管理風險
由于本項目提供了多種管理模式供選擇，將會面臨投資商與地方政府之間的管理問題，是必須面對的風險。
規避措施：1、精選不同專業、不同領域的人員構成精煉的管理團隊，建立輪換和淘汰制度；2、建立良好的運營模式，協調好不同業務之間的關系，形成良好的聯動機制；3、注重引進外地人才，在本地人才組建熟悉后，逐步實現本地化，建立人力資源體系；4、建立對管理者的有效激勵機制，建立與業績高度相關的獎懲制度。
（四）資金風險：
投資商會面臨資金壓力，尤其在投資高峰期，可能存在一定的資金風險。
規避措施：一是充分利用資源優勢進行融資；二是必須注重游客需求，提供滿足消費者的特色旅游產品；三是注重收益的控制，加速資金的回籠，減輕由于資金占用而增加的資金風險和財務成本風險。
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