3月13日下午，湖北十堰風沙撲面。沿浙江路東行不遠，馬路南側一大片曠地靜待開工。
如果一切順利，一年之后，這里將建成一個占地超過300畝，容納4500套住房的現代化住宅小區。更為關注的是，相比較目前十堰市區商品房每平米超過5000元的成交均價，該小區的計劃售價每平米不超過3000元。而小區的購房者，則被鎖定在一個“特殊”的群體——十堰市直機關公務員。
這便是十堰近期最受關注的住宅工程——和昌國際城三期項目，十堰市民又稱它“公務員小區”。在十堰市直機關內部，這是一個令人興奮，而又隱秘的話題。但在當地街頭巷尾，爭議之聲卻不絕于耳。“確實是有這么個事情，但我們給它的定義叫‘開發商讓利商品房’。”3月14日下午，十堰市政府機關事務管理局黨組書記、局長嚴清華接受《經濟觀察報》采訪時表示，籌建“公務員小區”的初衷，是為解決自“房改”政策取消以來，十堰市機關公務員長期存在的住房困難問題。
但據本報記者調查，“公務員小區”在籌建設計上，嚴重“走樣”。大量擁有多套住房的公務員仍具有申購資格，這與針對“住房困難”的初衷完全背離。不止于此，由于超低的銷售定價與市價存在較大的“價差”，導致具備申購資格的公務員極易在二級市場轉售牟利。
更大的障礙，則是資金問題。本報記者知悉，十堰政府一度計劃在小區動工前，提前繳納首付房款，事實上是一種變相集資建房——這與中央禁止機關單位集資建房的精神明顯有悖，也不符合現行的商品房預售許可證制度。正因為存在政策阻力，目前預繳房款的計劃，基本處于停滯狀態。
十堰“公務員小區”破土在即，但質疑已接踵而來。
爭購“公務員小區”
位于浙江路路口的和昌國際城售樓部，銷售人員熱情地招待每一個前來的購房者。
3月13日下午，本報記者以購房者身份走進售樓部，現場一位銷售人員手指著三期項目的沙盤模型特意提醒：“三期項目是‘公務員小區’不對外，這一塊的銷售由領導直接負責，我們不插手。”
和昌國際城項目位于十堰市茅箭區浙江路，公開資料顯示，整個項目占地超過1000畝，規劃總建筑面積超過200萬平方米，為商住混搭的城市綜合體。目前，其一期、二期項目已公開銷售。
籌建中的“公務員小區”位于和昌國際城三期，本報記者現場看到，目前土地已經部分平整，但尚未正式動工。而在十堰市直機關內部，籌建“公務員小區”的計劃卻已引起騷動。
據嚴清華介紹，此次申購“公務員小區”（即讓利商品房）的人數總量并沒有限制：“只要符合我們申購條件的，都可以報名。”
而據本報了解，此次申購范圍相對寬泛，涵蓋2012年12月31日前在編的十堰市直黨政群機關和市直黨委政府直屬正縣級事業單位的在職和離退休的所有干部職工。但有兩個關鍵的約束條件，一是，在二次房改后夫婦雙方及未婚子女中任何一方參與單位集資建房及單位團購房的干部職工不屬于認購對象；二是，夫婦二人或未婚子女同屬購房范圍的，只確定一方為認購對象。
另據了解，籌建“公務員小區”的和昌國際城，為一個商業綜合體項目。目前，已有包括紅星美凱龍、大型商超、高檔影院計劃入駐，在作為三線城市的十堰，該項目有著相對完善的配套環境。正因如此，和昌國際城一度成為當地的熱銷樓盤，來自當地房地產咨詢機構十堰印象置業顧問有限公司的數據顯示，2012年四季度，和昌國際城以385套的成交量，位于十堰商品房銷售排行榜的首位，儼然當地的“明星樓盤”。
最具吸引力的，則是“公務員小區”超低的定價。據嚴清華介紹，按照計劃銷售價格“將不超過每平米3000元”。
一個可供對比的價格是，前述銷售人員介紹，比鄰的和昌國際城一期項目的平均售價接近每平米6000元，二期項目采取團購模式，均價大約也在每平米4900元。而另據了解，目前十堰市區商品房成交均價大約在每平米5200元到5500元之間——這意味著，“公務員小區”的定價，可謂“對折”。
在此背景下，在十堰市直機關內部，籌建“公務員小區”的計劃一經公布，隨即引起瘋搶。“只要是符合申購條件的，不管現在手上有多少套房子，基本上都會報名申購。”十堰市發改委一在職人員家屬這樣告訴本報。
3月14日下午，十堰市住建委辦公室主任王勇告訴《經濟觀察報》，大約在去年12月接到報名的通知，1月份就完成了申購名單的統計并上報。
據悉，“公務員小區”的設計方案反復調整。“我們機關分房嘛，講級別。市級領導、廳局級、市局級、縣處級、科級，房屋的大小結構也不一樣。”嚴清華表示，“最終的方案，還沒有確定。估計總套數在4000套到5000套之間。”
據嚴清華透露，截至2月6日，十堰市政府機關事務管理局已接到了近5000人的購房申請，涉及超過100家市直機關單位：“目前，我們正在做購房資格審查的工作。”
“讓利商品房”？
自“房改”政策取消以來，如何解決大量的基層年輕公務員的住房困難問題，這成為十堰籌建“公務員小區”的初衷。
“十堰市財政比較困難，貨幣化補貼也沒有到位，所以很多新參加工作的人，沒有趕上福利房的人，就存在住房困難的問題。”嚴清華對本報介紹，事實上，歷屆十堰市委、市政府都曾計劃改善公務員住房問題，但一直未有實質進展。
2012年初，時任十堰市委、市政府將“解決基層公務員住房困難”的問題，再度提上日程。嚴清華透露：“當時的設想是，聯系一個開發商，找一個地方，針對這些沒房子但要求買房子的機關的工作人員組織起來，一起去跟開發商商量一個優惠一點的價格。”
“但面臨的第一個問題，是要找政策依據。”嚴清華直言。與之相關的背景是，早在2006年8月，國家建設部、監察部、國土資源部曾聯合發出《關于制止違規集資合作建房的通知》，全面停止黨政機關集資合作建房。
基于此，十堰市有關部門主動向湖北省政府機關事務管理局、湖北省監察廳等多個部門匯報，爭取政策支持。“綜合考慮各方面的意見，最后我們定位為‘開發商讓利商品房’。”嚴清華表示，制定的運作原則是，政府不拿地、財政不貼錢、程序不違規。
在此背景下，在十堰房地產市場深耕多年的和昌地產，成為十堰政府籌建“讓利商品房”的合作對象。“雙方是按照平等協商的原則，包括每平米不到3000元的銷售均價，都是雙方自愿接受的。”嚴清華這樣告訴本報。
對于“讓利商品房”與市價存在巨大的“價差”，嚴清華解釋，目前，十堰市商品房包含各種開發成本和稅費在內，每平方米成本不超過2650元：“和昌由于拿地較早，地價遠低于其他開發商取得的土地價格，因此成本遠低于十堰平均水平。”
據本報了解，和昌集團取得的國際城項目用地，當時采取的是一種“類BT”模式。由于十堰地處山區，市政工程成本極高，而十堰政府財力有限。在此背景下，2005年前后，和昌集團作為當地招商引資項目，替政府修建浙江路，而政府則將周邊的土地開發權，以較低的價格出讓給和昌，作為一種補償。據悉，目前和昌國際城地塊，當時拿地價一畝不足30萬元。
該說法也得到了和昌地產方面的證實。3月14日，和昌(十堰)房地產開發有限公司董事長吳龍圳在接受《經濟觀察報》電話采訪時透露：“即便每平米3000元的售價，我們也是有利潤的。”
此外，吳龍圳還表示，目前和昌地產公司存在資金壓力：“我們希望以降價走量的形式，實現資金的盡快回籠。”事實上據本報調查，和昌國際城在二期項目銷售上，也采取了降價走量的團購策略，但成交均價卻都在每平米4000元以上。
對于本報記者質疑，為何不干脆公開降價走量，而僅把“讓利房”限定在公務員群體，吳龍圳未予正面回應，僅表示：“這是一種營銷策略。”
而嚴清華在接受本報采訪時則坦言：“和昌在十堰還有大量的土地有待開發，也希望跟政府各個部門搞好關系。因此，他也愿意讓點利。”
政策障礙和操作公平
作為“公務員小區”的開發商，吳龍圳在受訪時一再強調，所謂的“公務員小區”，其本質是一個“團購”的形式。
但據本報記者調查，事實或許并非如此。十堰市房管局市場監管科負責人杜濤明確告訴本報記者，“團購”的前提是，該項目必須取得了預售許可證。
而本報獲得的一份十堰市機關事務管理局的內部資料顯示，按照原定的計劃，2013年正月十五過后，將預交房款總價的40%。但吳龍圳明確告訴本報，和昌國際城三期項目尚未開工，不可能拿到預售許可證。
這意味著“提前預交房款40%”的計劃一旦實施，其實質絕非是簡單的“團購”，而是一種變相的集資建房。
與此相關，十堰市有關部門一度設計了一個“擦邊球”的解決方案。即設定一個公共賬戶，由開發商、購房人監督小組和十堰市機關事務管理局三方監管，預收房款但不直接進入開發商賬戶，以此規避政策限制。“但這個方案還沒有最后確定。”嚴清華告訴本報。
而據本報了解，由于和昌國際城三期項目地處山體，是在“削山平土”上籌建，開發商前期投入不小，存在一定資金壓力。“開發商希望在取得預售許可證之前，收一部分首付，但目前還沒有最后確定。”嚴清華直言，“如果滿足了開發商這個要求，肯定跟國家的法律法規有相悖的地方。”
正因為存在上述政策障礙，本報了解，至今“公務員小區”的籌建僅完成了名單的申報工作，尚未收取房款，項目也遲遲未見開工。
另一個值得關注的問題，則是“公務員小區”申購政策的存在“漏洞”，極易給部分沒有實際住房需求，但具備申購資格的公務員，帶來巨大的牟利空間。
按照現行的申購政策，主要的資格審查集中在是否享受過“房改”、單位集資建房和單位集體購房等福利待遇，但對于申購者是否擁有商品房卻沒有限制。“如果此人沒有享受房改或者福利房，無論有多少套商品房，他還是可以參與這次申購的。”嚴清華明確告訴本報。
這與“為解決公務員住房困難”的初衷明顯有悖。事實上，本報獲得的一份申購名單中，包括十堰市住建委、十堰市發改委的副廳級、正縣級的在職和離休領導，有的甚至是所在機關單位的“一把手”。他們未必是真正意義上的“住房困難”群體。
更為嚴重的是，本報從十堰當地房屋中介獲悉，籌建“公務員小區”的計劃在機關內部公布不久，今年2月份開始，即有人通過房地產中介聯系“倒賣指標”。這樣的信息，在十堰各大房地產網站并不少見。當本報記者以購房者身份聯系其中一位中介經紀人時，對方提醒：“由于是公務員內部房，所以需要等他們拿到‘兩證’后，才能辦理過戶。”
對此，嚴清華在接受《經濟觀察報》采訪時表示：“申購者必須是本人，但在取得‘兩證’后，他要在二級市場去轉售，這是他的自由，這個沒有限制。”
嚴清華進一步解釋，可能存在這樣一種情況：“申購者本人并沒有住房需求，但是他的親戚、朋友也愿意獲益。可能掛的是我（指申購者）的名字，但是錢是你交，房子也是你住，拿到‘兩證’后再做變更。”嚴清華進一步補充道：“這是我的猜測。這種情況肯定是存在的，我們也沒有辦法制約它。”
另據嚴清華坦言，此前一度考慮過設置“五年內不得轉讓”的限制，但這又與商品房的市場化屬性有悖。
一個值得關注的事實是，按照計劃“公務員小區”將在2014年6月建成集中交付。這意味著，在短短一年的時間內，具有申購資格的公務員，就可以在取得“兩證”后，在二級市場公開轉售牟利。
若以“公務員小區”平均120平米的建筑面積，平均每平米2800元的售價，參考十堰市商品房每平米5200元的成交均價，初略估測單套房的轉售獲利將超過25萬元。而按照4500套的籌建計劃估測，整個“公務員小區”的“讓利”高達11.2億元。但該估測，未經十堰政府方面正面核實。也就是說，一套房在一年之內就有20多萬的利潤。
“這里面的確有獲利空間。”嚴清華坦言。
程久龍
- 項目對接快訊
-
- 最新信息
- 熱門信息
